Bericht ZVW

Teures Wohnen: „Korb ist sehr gefragt“

Andreas Huss berichtet über die Lage auf dem Immobilienmarkt und warum vor allem junge Familien daran verzweifeln

„Die letzten Jahre waren verrückt“, sagt Andreas Huss und nippt an seinem Kaffee. Der Immobilienmakler arbeitet seit Jahrzehnten in der Branche, sein Büro „Immobilien Huss“ in Korb wird im kommenden Jahr 30 Jahre alt. Er kennt Korb wie seine Westentasche und weiß: Hier wollen die Menschen leben. Am Fuße der Weinberge gelegen, ohne viel Durchfahrtsverkehr, mit zufriedenstellender ÖPNV-Anbindung. Es gibt Schulen, Kindergärten und sonst auch fast alles, was Familien sich so zum Leben wünschen. Alles, außer bezahlbare Immobilien.

„Das frei stehende Häusle ist immer noch der Traum von vielen“, weiß Huss, der im Besprechungsraum seines Maklerbüros vor Abbildungen eben jener modernen Bauten Platz genommen hat, die für viele vorerst genau das bleiben werden: ein Traum. „Neubauten sind fast nicht an den Mann zu bringen.“

Der Immobilienmarkt befindet sich im Umbruch

Bei Immobilien Huss arbeitet man zu dritt. Das Portfolio reicht von Immobilienvermittlung über Verwaltungsaufgaben bis hin zur Unterstützung von Wohnungseigentümern beim Mieterwechsel. Kerngeschäft allerdings ist die Vermittlung von Immobilien – ein Geschäft, das in den vergangenen Jahren einem enormen Wandel unterlag. „Der Immobilienmarkt unterliegt Zyklen“, berichtet der Geschäftsinhaber. Jetzt gerade finde ein Umbruch statt.

Noch vor ein paar Jahren, 2017 und 2018 zum Beispiel, habe es mehr Käufer als Immobilien gegeben. Ein Verkäufermarkt, sagt Huss. Wer ein Haus kaufen wollte, ist in der Regel fündig geworden. Verkäufern in des sei die Abwicklung so leicht von der Hand gegangen, dass die Kompetenzen von Andreas Huss und seinem Team weniger in Anspruch genommen wurden als heute.

Damals hätten sich viele selbst auf dem Immobilienmarkt versucht, so Huss, und das mit Erfolg – auch ganz ohne Branchen-Wissen und Netzwerk.

Im Jahr 2022 folgte dann der Einbruch, der Leitzins (aktuell 4,5 Prozent) wurde angehoben, die Banken geben das an Kunden weiter. Die Folge: Wer einen Kredit auf nimmt, zahlt weit mehr zurück, als es davor der Fall war.

Wer in den Jahren, 2017 und 2018 einen Kredit in Höhe von 500.000 Euro aufgenommen hat, zahlte jährlich etwa 15.000 Euro an die Bank zurück, rechnet Andreas Huss vor. 1250 Euro monatlich. Heute gestalte sich das viel komplizierter. Nicht nur, dass der Zinssatz angehoben wurde – Banken verlangen mehr Sicherheit und genehmigen Kredite nur dann, wenn 20 Prozent Eigenkapital vom Wunschkredit vorliegen. Das wären 100.000 Euro, wenn man von 500.000 Euro ausgeht. Aber selbst bei einem Kredit in Höhe von 400 000 Euro zahlen Bankkunden Andreas Huss zufolge heute etwa 2.166 Euro monatlich zurück. Das ist trotz Eigenkapital mehr als im Jahr 2017. Leisten kann sich das kaum jemand – schon gar nicht ohne Erbe oder Rücklagen.

Menschen in ihren Dreißigern haben oft weniger Geld zur Verfügung

Die jungen Menschen der Generation, die heute um die 30 Jahre alt ist, sind in diesem Fall die großen Verlierer, sagt Andreas Huss. Viele können sich aktuell noch keine Immobilie leisten, nicht in Korb, und auch sonst sieht es in Süddeutschland eher schlecht aus. Das liegt allerdings nicht nur an den Zinsen, so Huss, sondern auch an den Preisvorstellungen vieler Verkäufer.

Die meisten, auch gerade junge Familien, können das nicht finanzieren. Das Ergebnis:
Die Immobilien bleiben auf dem Markt. Es gibt mehr Immobilien als Käufer – Huss spricht nun von einem Käufermarkt.

Noch vor ein paar Jahren stand eine Immobilie in Korb etwa zwei bis vier Wochen zum Verkauf – heute sind es drei bis sechs Monate, berichtet der Makler.

Er versuche, die Preisvorstellungen der Verkäufer in den Beratungsgesprächen realistisch zu halten, weiß aber auch, dass darauf häufig nur dann Rücksicht genommen wird, wenn der Verkauf dringend ist. Das ist zum Beispiel bei Verkäufen aus Nachlass-Gründen der Fall, also wenn es ums Erbe geht, Familienmitglieder die Immobilie los werden und sich auszahlen lassen wollen.

Hinter vielen Käufen verbergen sich weitere Sanierungskosten

Aber wenn die Preise nicht sinken, bleibt die Lage erst einmal so, wie sie ist.Finanziell kaum tragbar für den Otto Normalverbraucher. Hinzukommen für Käufer häufig auch noch etwaige Sanierungskosten, die ein noch höheres Eigenkapital verlangen. Nicht nur Sanierungen energetischer Art kommen hier zum Tragen, so Huss. Viele Gebäude seien mittlerweile einfach so alt, dass eine Grundsanierung notwendig ist. Zwar gebe es entsprechende Förderprogramme – die seien aber an viele Voraussetzungen gebunden, die oft nur bedingt erfüllt werden können.

Und wird sich die Lage bessern? Andreas Huss ist generell Fan von Förderprogrammen und der Subventionierung von Darlehen. Allerdings kritisiert er die Komplexität hinter den möglichen Förderungen und zweifelt daran, dass diese aktuell dazu führten, dass die Kaufkraft wieder stärker wird. Er ist der Meinung, dass das Geld, das derzeit in Fördertöpfe gesteckt wird, bei den Landesbanken besser aufgehoben wäre und mehr Wirkung zeigen würde. Eine Subven-tionierung von Darlehen durch die Landesbank könnte dann dazu führen, dass Kredite endlich wieder finanzierbar und Immobilien wieder verkauft werden könnten.

Text: ZVW Frauke Lippert
Foto: ZVW Palmizi